Compraventas

Extreme las precauciones a la hora de comprar una vivienda

Extreme las precauciones a la hora de comprar: Compradora que adquiere una vivienda sometida a expediente de expropiación sin conocerlo.

 

El Tribunal Supremo ha anulado recientemente el contrato de compraventa por el que la compradora adquiere de un particular una vivienda, conociendo con posterioridad que se encontraba sometida a un expediente de expropiación por encontrarse fuera de ordenación, concretamente construida sobre zona verde.

La compradora, que adquiere una vivienda en pleno centro de Madrid ignorando las circunstancias urbanísticas que la afectaban,  hubo de transitar un largo procedimiento judicial para obtener la nulidad y la condena a la devolución del precio y los gastos y tributos derivados de la compraventa.

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Contratos de compraventa

Imposibilidad de cumplimiento del contrato de compraventa por negativa de la entidad financiera a admitir la subrogación del comprador.

 

El pasado día 30 de Diciembre el Tribunal Supremo confirmó la sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz, que desestimaba la demanda de la promotora que exigía el cumplimiento del contrato de compraventa a los compradores, cuando éstos habían solicitado la resolución tras la negativa de la entidad financiera de concederles el préstamo hipotecario.

subrogación del comprador.

El texto de contrato preveía la subrogación de la compradora, caso de optar por ella, o el pago del precio de otro modo en el momento de la firma de la escritura de compraventa. Conforme a ello, y conforme interpreta la audiencia provincial, el contrato otorgaba libertad de elección del comprador en la forma de atender el pago del precio, y, de elegir la subrogación en el crédito hipotecario ya constituido, se corría, al albur de que la entidad bancaria no lo consintiera, como sucedió, con que resultaría imposible la consumación del contrato, que los contratantes dejaron condicionada a la decisión de un tercero: la entidad bancaria.

El Tribunal Supremo concluye que la promotora se obligaba en contrato  frente a la compradora a que la entidad de crédito autorizara la subrogación en el préstamo hipotecario. En estos términos, la negativa de la entidad financiera a la concesión del préstamo hace imposible la exigencia de cumplimiento del contrato en los términos que formula la promotora.

Contratos de multipropiedad

ENTREGA DE CANTIDADES ANTICIPADAS EN LOS CONTRATOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE BIENES INMUEBLES.

El actual art. 12 de la Ley 4/2012 de 6 de julio, de aprovechamiento por turnos de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio (la también denominada multipropiedad) establece el derecho del consumidor de desistir del contrato, sin necesidad de justificación alguna, en el plazo de catorce días naturales desde su celebración, o desde la recepción del documento contractual o desde la entrega al consumidor del formulario de desistimiento, si estas últimas se producen en un momento posterior.money-767778_1920

El art. 13 prohíbe el pago de anticipos, constitución de garantías, reserva de dinero en cuentas, reconocimiento de deuda o cualquier otra contraprestación a favor del empresario o de un tercero y a cargo del consumidor, antes de que concluya el plazo de desistimiento. Los actos realizados en contra de esta prohibición son nulos de pleno derecho, y el consumidor podrá reclamar el duplo de las cantidades entregadas o garantizadas por tales conceptos.

Sin embargo, esta prohibición se articulaba en el anterior texto legal (Ley 42/98 de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles) en su literalidad únicamente respecto al vendedor, sin hacer referencia a la posibilidad de realización de pagos a terceros. Esta ausencia legal venía siendo aprovechada por las empresas vendedoras para exigir pagos a través de empresa fiduciaria, lo que no suponía sino una burla a la limitación de pago de anticipos; ello que determinó, en evitación del fraude de ley y aplicando lo dispuesto en la Directiva 2008/122/CD, de 14 de enero, una interpretación extensiva de la prohibición a terceros, extendiendo así los efectos de la literalidad del texto legal entonces vigente.

El Tribunal Supremo ha resuelto, en sentencia de 20 de noviembre de 2015, en este mismo sentido, interpretando conforme a la actual regulación el anterior texto legal, que omitía referencia a la prohibición del pago de cantidades aunque se haya realizado a tercero distinto del vendedor.

En consecuencia, aún cuando se haya suscrito un contrato de aprovechamiento por turnos, el comprador no ha de abonar cantidad alguna, ni aportar garantía, hasta transcurridos los plazos reseñados para el desistimiento, ni al empresario ni a ningún tercero, por más que se le exijan, como suele producirse, el pago de cantidades por diferentes conceptos.

La vivienda mas comprada en 2015

La vivienda más comprada en 2015 cuesta entre 50.000 y 100.000 euros

Fuente: El Pais.

El precio medio de las casas terminadas en España se encareció un 1%, sobre todo en Barcelona, Badajoz, Ávila y Madrid. la demanda en 2016 podría alcanzar las 150.000 viviendas.

La compraventa de viviendas ha aumentado durante este año que ya se despide. ¿Pero qué viviendas son esas que se venden? La mayoría se adquiere a un precio de entre 50.000 y 100.000 euros. Esta es la franja de valor que más se da en las provincias de Madrid, Valencia, Sevilla, Zaragoza, Málaga y Canarias. Barcelona y Baleares venden más caro. El valor de la vivienda tipo ube hasta la banda de los 100.000 y 150.000 euros. Es una de las conclusiones del índice Tinsa IMIE Mercados Locales del cuarto trimestre, publicado hoy, que concluye que el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España se encareció un 1% en 2015. Leer la noticia completa

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Resolver el contrato de compraventa

Posibilidad del comprador de resolver el contrato de compraventa por la negativa de la entidad financiera a su subrogación en el préstamo hipotecario.

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Con fecha 16 de Septiembre de 2015 el Tribunal Supremo dicta sentencia por la que declara el derecho de los compradores a resolver el contrato de compraventa por no haber permitido la entidad financiera titular del préstamo hipotecario suscrito por el promotor la subrogación de los compradores.

En el caso particular, el contrato preveía esta posibilidad, si bien defendía la promotora que la condición resolutoria pactada lo era únicamente a su favor, esto es, que no facultaba al comprador sino sólo a la propia vendedora a resolver el contrato en caso de no admitirse la subrogación.

La sentencia analiza la literalidad de la cláusula y determina, atendiendo a la necesidad de cumplimiento de las obligaciones y a la buena fe y equilibrio de las prestaciones, la facultad del comprador para ejercitar también esta opción, con aplicación de la cláusula penal, y condena a la promotora a la devolución de lo percibido a cuenta del precio de la vivienda, excepto un 15% pactado en el contrato como cláusula penal.