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Elena Narváez Valdivia.

 

Presidenta ASUMIN

Cabeza Elena Narvaez

Elena Narvaez, Abogada,  cuenta con una sólida experiencia de más de veinte años de ejercicio del derecho, en los ámbitos del Derecho de Familia, Civil, Inmobiliario, Mercantil y Concursal asesorando a todo tipo de clientes, nacionales e internacionales, ejerciendo tanto la dirección letrada como la defensa de los intereses de sus clientes ante Juzgados y Tribunales, organismos públicos estatales y autonómicos, y, en general, cualquier tipo de asesoramiento y asistencia legal a empresas en materia civil y mercantil fundamentalmente.

Presidenta de la Asociación de Usuarios del Mercado Inmobiliario (Ausmin), de la que es cofundadora, y desde la que se presta asesoramiento jurídico a los distintos intervinientes en el mercado inmobiliario.

Clausulas suelo: “Sentencia TJUE-21/12/2016”

La Justicia europea obliga a los bancos españoles a devolver todo el dinero cobrado por las cláusulas suelo

Esta mañana se ha conocido el fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea por el que se obliga a los bancos a la devolución de las cantidades cobradas, como consecuencia de la denominada cláusula suelo, con  retroactividad desde el inicio de la firma de la hipoteca y no sólo desde el 9 de mayo de 2013 como dictaminó el Tribunal Supremo.

El fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sostiene que la limitación impuesta por nuestro Tribunal Supremo es contraria a la normativa comunitaria y, por tanto, las entidades financieras deben finalmente reintegrar a los afectados por las cláusulas suelo la totalidad del importe que se ha cobrado de más, desde el inicio de cada préstamo hipotecario.

La limitación en el tiempo que fijó en su día el Tribunal Supremo resulta, en palabras del Tribunal de Justicia: “una protección incompleta e insuficiente de los consumidores que no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de las cláusulas abusivas, en contra de lo que exige la directiva”.

Este fallo tiene serias repercusiones para el sector bancario, que según datos del Banco de España estarían obligados a devolver hasta 7.600 millones a los clientes. Si tu hipoteca tiene cláusula suelo, sin duda es el momento de iniciar las acciones legales para recuperar dichas cantidades.

Consulta la sentencia completa del TJU

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Reclamación de defectos constructivos: Plazo de prescripción.

Reclamación de defectos constructivos con base en la Ley de Ordenación de la Edificación.

Plazo de prescripción.

La Ley de Ordenación de la Edificación establece la responsabilidad de los agentes que intervienen en el proceso constructivo, en principio de forma personal e individualizada, y solidaria cuando esta responsabilidad  no pueda individualizarse; en todo caso el promotor responderá solidariamente con los demás agentes ante los terceros adquirentes de los daños materiales ocasionados en el edificio por vicios o defectos de construcción.reclamación de defectos constructivos

La Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de septiembre de 2015 plantea el importante problema de los plazos de prescripción de la reclamación. Por aplicación de lo dispuesto en el art. 1974 del Código Civil, la reclamación realizada a uno de los obligados solidarios interrumpe la prescripción de acciones respecto a todos. Sin embargo, la jurisprudencia distingue entre la solidaridad propia (la impuesta por ley o por la voluntad de las partes) de la impropia, que surge cuando así es declarada por sentencia en los casos en que no es posible individualizar la responsabilidad. A esta solidaridad impropia no le es aplicable el régimen de interrupción de la prescripción establecido en el Código Civil.

En consecuencia, es importante tener en cuenta, para los casos de reclamación de daños constructivos, que es preciso interrumpir la prescripción respecto de todos los agentes de la edificación que puedan verse incluidos en la responsabilidad solidaria, pues de lo contrario, si transcurren los dos años previstos en la LOE desde la producción de los daños sin que se haya formalizado la reclamación de forma fehaciente, la acción se considerará prescrita.

Extreme las precauciones a la hora de comprar una vivienda

Extreme las precauciones a la hora de comprar: Compradora que adquiere una vivienda sometida a expediente de expropiación sin conocerlo.

 

El Tribunal Supremo ha anulado recientemente el contrato de compraventa por el que la compradora adquiere de un particular una vivienda, conociendo con posterioridad que se encontraba sometida a un expediente de expropiación por encontrarse fuera de ordenación, concretamente construida sobre zona verde.

La compradora, que adquiere una vivienda en pleno centro de Madrid ignorando las circunstancias urbanísticas que la afectaban,  hubo de transitar un largo procedimiento judicial para obtener la nulidad y la condena a la devolución del precio y los gastos y tributos derivados de la compraventa.

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Contratos de compraventa

Imposibilidad de cumplimiento del contrato de compraventa por negativa de la entidad financiera a admitir la subrogación del comprador.

 

El pasado día 30 de Diciembre el Tribunal Supremo confirmó la sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz, que desestimaba la demanda de la promotora que exigía el cumplimiento del contrato de compraventa a los compradores, cuando éstos habían solicitado la resolución tras la negativa de la entidad financiera de concederles el préstamo hipotecario.

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El texto de contrato preveía la subrogación de la compradora, caso de optar por ella, o el pago del precio de otro modo en el momento de la firma de la escritura de compraventa. Conforme a ello, y conforme interpreta la audiencia provincial, el contrato otorgaba libertad de elección del comprador en la forma de atender el pago del precio, y, de elegir la subrogación en el crédito hipotecario ya constituido, se corría, al albur de que la entidad bancaria no lo consintiera, como sucedió, con que resultaría imposible la consumación del contrato, que los contratantes dejaron condicionada a la decisión de un tercero: la entidad bancaria.

El Tribunal Supremo concluye que la promotora se obligaba en contrato  frente a la compradora a que la entidad de crédito autorizara la subrogación en el préstamo hipotecario. En estos términos, la negativa de la entidad financiera a la concesión del préstamo hace imposible la exigencia de cumplimiento del contrato en los términos que formula la promotora.

Contratos de multipropiedad

ENTREGA DE CANTIDADES ANTICIPADAS EN LOS CONTRATOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE BIENES INMUEBLES.

El actual art. 12 de la Ley 4/2012 de 6 de julio, de aprovechamiento por turnos de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio (la también denominada multipropiedad) establece el derecho del consumidor de desistir del contrato, sin necesidad de justificación alguna, en el plazo de catorce días naturales desde su celebración, o desde la recepción del documento contractual o desde la entrega al consumidor del formulario de desistimiento, si estas últimas se producen en un momento posterior.money-767778_1920

El art. 13 prohíbe el pago de anticipos, constitución de garantías, reserva de dinero en cuentas, reconocimiento de deuda o cualquier otra contraprestación a favor del empresario o de un tercero y a cargo del consumidor, antes de que concluya el plazo de desistimiento. Los actos realizados en contra de esta prohibición son nulos de pleno derecho, y el consumidor podrá reclamar el duplo de las cantidades entregadas o garantizadas por tales conceptos.

Sin embargo, esta prohibición se articulaba en el anterior texto legal (Ley 42/98 de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles) en su literalidad únicamente respecto al vendedor, sin hacer referencia a la posibilidad de realización de pagos a terceros. Esta ausencia legal venía siendo aprovechada por las empresas vendedoras para exigir pagos a través de empresa fiduciaria, lo que no suponía sino una burla a la limitación de pago de anticipos; ello que determinó, en evitación del fraude de ley y aplicando lo dispuesto en la Directiva 2008/122/CD, de 14 de enero, una interpretación extensiva de la prohibición a terceros, extendiendo así los efectos de la literalidad del texto legal entonces vigente.

El Tribunal Supremo ha resuelto, en sentencia de 20 de noviembre de 2015, en este mismo sentido, interpretando conforme a la actual regulación el anterior texto legal, que omitía referencia a la prohibición del pago de cantidades aunque se haya realizado a tercero distinto del vendedor.

En consecuencia, aún cuando se haya suscrito un contrato de aprovechamiento por turnos, el comprador no ha de abonar cantidad alguna, ni aportar garantía, hasta transcurridos los plazos reseñados para el desistimiento, ni al empresario ni a ningún tercero, por más que se le exijan, como suele producirse, el pago de cantidades por diferentes conceptos.

Gabinete de economistas

Cadena Cope: “Gabinete de Economistas”

Elena Narváez, Presidenta de la Asociación del Mercado Inmobiliario (Ausmin), de la que es cofundadora, y desde la que se presta asesoramiento jurídico a los distintos intervinientes en el mercado inmobiliario, participó en las tertulias radiofónicas emitidas por el programa de Cadena Cope, “Gabinete de Expertos Economistas”.  Escucha el programa al completoCabeza Elena Narvaez

En esta ocasión, Dª Elena Narváez Valdivia, compartió mesa de tertulias con Dª Paloma Moreno Marín, Economista, Auditora y Socia-Directora del despacho Daniel Pastor Asociados, Dº Fernando Del Alcazar, Director de Estudios Económicos del Colegio de Economistas de Málaga, Dº Javier Font, Vocal del Colegio de Economistas de Málaga.

En el desarrollo del debate se puso sobre la mesa el panorama actual del gobierno español, el cual está generando una gran incertidumbre sobre los mercados y generando  una leve caída de la bolsa, viéndose afectada además por agentes externos como la bajada del precio del petróleo a niveles no conocidos.

En la segunda parte del programa, se entró de lleno en el sector inmobiliario, donde Elena Narváez hizo mucho hincapié en la importancia que tiene un buen asesoramiento sobre la compra de una vivienda, ya que esta es quizás la inversión más importante de nuestras vidas, y sin embargo para asuntos menos relevantes sí nos informamos y preguntamos.

Se profundizó en el tema de las viviendas visadas, las cuales se han triplicado en Málaga en el último año, sin embargo como señala Paloma Moreno: “Estamos muy lejos todavía de que cualquier incremento que se produzca en la construcción sea muy bueno, pero hay que ser positivos y ver cada pequeño aumento como un dato esperanzador”.

Reclamaciones por defectos de construcción, Plazos.

Reclamaciones por defectos de construcción: Plazos.

Reclamación de defectos constructivos con base en la Ley de Ordenación de la Edificación. Plazo de prescripción.

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La Ley de Ordenación de la Edificación establece la responsabilidad de los agentes que intervienen en el proceso constructivo, en principio de forma personal e individualizada, y solidaria cuando esta responsabilidad  no pueda individualizarse; en todo caso el promotor responderá solidariamente con los demás agentes ante los terceros adquirentes de los daños materiales ocasionados en el edificio por vicios o defectos de construcción. Leer más

Ojo con las reclamaciones previas en caso de defectos de construcción

Ojo con las reclamaciones previas en caso de defectos de construcción.

En los casos de compra de vivienda de nueva promoción, la Ley de Ordenación de la Edificación establece un régimen de responsabilidad de los distintos agentes que han intervenido en proceso de edificación respecto de los defectos que surjan en el inmueble, ya sean de cimentación o estructura, afecten a las condiciones de habitabilidad, o a la terminación o acabado de las obras.

La responsabilidad se establece de forma individualizada, esto es, cada uno de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación asumirá la cuota de responsabilidad derivada de los daños causados por su trabajo. reclamaciones al promotorEs importante, por tanto, al efectuar la reclamación conocer cuál es la causa del defecto constructivo para imputar la responsabilidad adecuadamente en el proceso judicial que el comprador (o la comunidad de propietarios si afecta a elementos comunes) habrá de iniciar. Por tanto, fundamental resulta que el comprador se provea de un informe técnico, que aporte como dictamen pericial al proceso, que acredite y cuantifique el daño, identifique al agente responsable y establezca los elementos suficientes para establecer el nexo causal entre su actuación y el daño ocasionado. Leer más

La vivienda mas comprada en 2015

La vivienda más comprada en 2015 cuesta entre 50.000 y 100.000 euros

Fuente: El Pais.

El precio medio de las casas terminadas en España se encareció un 1%, sobre todo en Barcelona, Badajoz, Ávila y Madrid. la demanda en 2016 podría alcanzar las 150.000 viviendas.

La compraventa de viviendas ha aumentado durante este año que ya se despide. ¿Pero qué viviendas son esas que se venden? La mayoría se adquiere a un precio de entre 50.000 y 100.000 euros. Esta es la franja de valor que más se da en las provincias de Madrid, Valencia, Sevilla, Zaragoza, Málaga y Canarias. Barcelona y Baleares venden más caro. El valor de la vivienda tipo ube hasta la banda de los 100.000 y 150.000 euros. Es una de las conclusiones del índice Tinsa IMIE Mercados Locales del cuarto trimestre, publicado hoy, que concluye que el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España se encareció un 1% en 2015. Leer la noticia completa

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