Ojo con las reclamaciones previas en caso de defectos de construcción

Ojo con las reclamaciones previas en caso de defectos de construcción.

En los casos de compra de vivienda de nueva promoción, la Ley de Ordenación de la Edificación establece un régimen de responsabilidad de los distintos agentes que han intervenido en proceso de edificación respecto de los defectos que surjan en el inmueble, ya sean de cimentación o estructura, afecten a las condiciones de habitabilidad, o a la terminación o acabado de las obras.

La responsabilidad se establece de forma individualizada, esto es, cada uno de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación asumirá la cuota de responsabilidad derivada de los daños causados por su trabajo. reclamaciones al promotorEs importante, por tanto, al efectuar la reclamación conocer cuál es la causa del defecto constructivo para imputar la responsabilidad adecuadamente en el proceso judicial que el comprador (o la comunidad de propietarios si afecta a elementos comunes) habrá de iniciar. Por tanto, fundamental resulta que el comprador se provea de un informe técnico, que aporte como dictamen pericial al proceso, que acredite y cuantifique el daño, identifique al agente responsable y establezca los elementos suficientes para establecer el nexo causal entre su actuación y el daño ocasionado.

Sin embargo, en garantía del comprador la Ley, acogiendo lo que ya era criterio de la jurisprudencia, establece la responsabilidad solidaria del promotor en los casos en que no se puede individualizar la causa de los daños o cuando quedase probada la concurrencia de culpas sin que se pueda precisar el grado de intervención de cada agente en el daño producido. Esto significa que, en estos casos, el promotor responderá de igual forma que cualquiera de los demás agentes del proceso constructivo. Pero para que esto suceda, y el afectado pueda verse en todo caso resarcido del daño, bien mediante su reparación, bien mediante el resarcimiento en metálico del costo que él mismo haya realizado para repararlo, en su caso, es preciso que se realicen adecuadamente y en plazo las reclamaciones previas.

La Ley de Ordenación de la Edificación establece claros plazos de prescripción para el ejercicio de las acciones que se derivan de la misma: diez años para los defectos de cimentación y estructura; tres para los de habitabilidad; y uno para los de cimentación y acabado de las obras.

Y aunque el Código Civil establece que la interrupción de la prescripción respecto de uno solo de los  obligados solidarios perjudica también a los demás, el Tribunal Supremo ha consolidado una reciente doctrina jurisprudencial (en sentencias de enero, mayo y septiembre de 2015) conforme a la que la responsabilidad del promotor derivada de la LOE no se ve afectada por esta regla, puesto que nos encontramos ante supuestos de «solidaridad impropia», de forma que la reclamación al promotor, por ella sola, o a cualquiera de los agentes implicados, no interrumpe el plazo de prescripción respecto de los demás intervinientes.

En consecuencia es de extrema importancia identificar en plazo al responsable del daño e interrumpir la prescripción respecto de éste, lo que afectará al promotor garante; pero la reclamación al promotor garante no interrumpirá necesariamente la prescripción frente al responsable, lo que podría poner en riesgo la viabilidad de la reclamación.

Por tanto, es claro que es imprescindible un adecuado asesoramiento de abogado especializado para poder llevar a cabo la reclamación con plenas garantías.